FAQ

Eén aannemer voert het totale project uit, en schakelt onderaannemers in voor de verschillende onderdelen. De voordelen ten opzichte van gesplitste aanneming:

• eenvoudigere coördinatie
• minder administratie
• duidelijke verantwoordelijkheid tijdens de uitvoering

Er zijn ook minpunten:

• duurder door de fee tussen aannemer en onderaannemer
• weinig transparantie
• minder vat op kwaliteit (onderaannemers worden niet per se gekozen omwille van de kwaliteit van hun werk)
• gebrekkige communicatie: onderaannemers zijn soms moeilijk of niet bereikbaar, wat vooral na de oplevering voor problemen kan zorgen (bijvoorbeeld met HVAC of Elektriciteit)

Bij deze formule worden alle loten van een project apart aanbesteed. Iedere aannemer heeft een contract met de opdrachtgever, en alle aannemers op de werf zijn nevenaannemers. Gesplitste aanneming is goedkoper en transparanter, maar moeilijker om te coördineren. Doen er zich problemen voor? Dan schuift men de hete aardappel door tot hij uiteindelijk bij de opdrachtgever terechtkomt.

Alternatieve manier om je bouwproject te realiseren waarbij de co-bouwheer je taken en verantwoordelijkheden als opdrachtgever overneemt.  Ontdek er alles over.

Afkorting van Building Information Model: bouwwerkinformatiemodel. Methode om bouwprojecten in goede banen te leiden door:

• te anticiperen op veel voorkomende problemen bij de uitvoering;
• informatie uit te wisselen tussen alle betrokken partijen.

Bij BIM creëert men een virtuele weergave (3D) van het bouwwerk, en koppelt men informatie en geometrie aan elkaar. Alle relevante informatie wordt gedurende het hele project bewaard, gebruikt en beheerd in een digitaal 3D-model. Zo werken alle betrokken partijen met dezelfde informatie, die altijd in actuele vorm beschikbaar is.

Er bestaan verschillende soorten bouwverzekeringen, waarvan de courantste de ABR is: Alle BouwplaatsRisico’s. Die verzekert de bouwheer tijdens de uitvoering bij zaken zoals schade aan het bouwwerk of tegenover derden, diefstal van bouwmateriaal, enzovoort. Het studiebureau, de architect en de aannemer hebben in principe hun eigen verzekeringen om hun beroepsaansprakelijkheid te dekken.

D+A biedt zijn klanten een andere ‘verzekering’: co-bouwheerschap. Je betaalt een bepaald percentage voor onvoorziene kosten. In ruil neemt de co-bouwheer alle risico’s en budgetoverschrijdingen op zich. Enerzijds om dure meerkosten te vermijden, anderzijds om je volledig te ontzorgen.

De architect of aannemer verbindt zich ertoe om de nodige inspanningen te leveren om het gewenste resultaat te behalen. Wordt het resultaat niet bereikt? Dan volstaat dat niet om de architect of aannemer aansprakelijk te stellen. Je moet bewijzen dat er onvoldoende inspanningen werden geleverd.

De partij waarmee je een resultaatsverbintenis aangaat, verbindt zich tot een bepaald resultaat. Wordt het beloofde resultaat niet bereikt? Dan staat de wanprestatie vast. Als je een beroep doet op D+A Project als co-bouwheer, dan gaan wij – als enige in onze sector – een resultaatsverbintenis aan. Je geniet dus veel meer zekerheid dan bij de middelenverbintenis van een architect of aannemer.

Om alle partijen bij een bouwproject vlot te laten samenwerken via een BIM-model, is het essentieel om digitale info vlot en veilig te verzamelen en aan te passen. Daarvoor zorgt het universele en neutrale uitwisselingsformaat IFC: Industry Foundation Classes. Het ondersteunt wereldwijd 150 verschillende BIM-applicaties voor architecten, binnenhuisontwerpers, vastgoedbeheerders en aannemers in alle mogelijke bouwdisciplines.

In de IFC-standaard worden terminologieën voor bouwdelen en disciplines, eigenschappen en geometrie van elementen en een aantal andere afspraken vastgelegd. Zo kan deze informatie in een vaste, gestandaardiseerde bestandstructuur worden opgeslagen en in verschillende softwarepakketten ingelezen. Alle betrokkenen communiceren met dezelfde intelligente data. IFC wordt open beheerd door de internationale organisatie Building Smart, zodat niemand gebonden is aan softwarepakketten.

Onvoorziene kosten zijn dikwijls te wijten aan zogenaamde faalkosten. Er zijn twee soorten: onzichtbare (niet-aanrekenbare) en zichtbare (aanrekenbare). Lees er meer over in deze blog.

Met verrekening bedoelt men extra kosten door werken die noodzakelijk zijn om het project uit te voeren conform de vergunning, maar die niet expliciet vermeld zijn in de aanbestedingsdocumenten. Het kan gaan om:

• kosten die niet in het vooropgestelde budget zitten, maar wel noodzakelijk zijn. Denk aan projectcoördinatie, bouwtaksen, verzekeringskosten;
• kosten die moeten worden gemaakt voor de uitvoering, maar die niet werden gevraagd door de opdrachtgever. Bijvoorbeeld een extra fundering als gevolg van een slechte ondergrond.

Bij een klassiek proces zijn deze kosten ten laste van de opdrachtgever; bij co-bouwheerschap ten laste van de co-bouwheer.

Meerwerken zijn bijbestellingen door de opdrachtgever tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Bijvoorbeeld een extra mezzanine voor meer opslagruimte. Deze kosten zijn altijd ten laste van de opdrachtgever.

Een bouwteam is een projectgebonden samenwerking vanaf de start van de opdracht (ontwerpfase) tot aan de uitvoeringsfase. Naast andere bouwprofessionals zijn minstens de bouwheer, ontwerpers, advies- en ingenieursbureaus en uitvoerders betrokken. De doelstelling: een meerwaarde creëren voor de opdrachtgever door de optimalisatie van onder andere resultaten, kosten, termijnen en/of kwaliteit. Een bouwteam wordt meestal aangestuurd en gecoördineerd door de opdrachtgever.

Sleutel-op-de-deur is een beetje zoals werken met een bouwteam, maar dan onder de koepel van de aannemer die verantwoordelijk is voor ontwerp en uitvoering. De voordelen zijn dezelfde als bij een bouwteam: eenvoudige coördinatie, minder administratie, duidelijke verantwoordelijkheid tijdens ontwerp en uitvoering.

Toch zijn er ook nadelen:

• een hogere kostprijs;
• geen onafhankelijke partij die de belangen van de opdrachtgever verdedigt.

Bij co-bouwheerschap daarentegen, is de co-bouwheer de eindverantwoordelijke. Hij is onafhankelijk van de aannemer en staat dichter bij de opdrachtgever.

Het sleutel-op-de-deurprincipe is vergelijkbaar met Design & Build: beide termen worden voor hetzelfde proces gehanteerd.

Design Build Finance Maintain Operate gaat nog een stapje verder dan Design & Build (DB). De opdrachtnemer – veelal een projectontwikkelaar of ontwikkelend aannemer – is verantwoordelijk voor ontwerp, uitvoering, financiering (Finance), onderhoud (Maintain) en uitbating (Operate).